Condômino inadimplente não terá luz nem lazer
Julgando apelação, Terceira Câmara do TJ de SP acata restrições decididas em AGC.
05/11/09, São Paulo, SP - "Além de impedido de usufruir do gerador instalado no edifício, também não poderá se valer dos equipamentos de lazer (salão de festas/jogos, quadra poliesportiva e churrasqueira)". Assim decidiram os vizinhos de condômino inadimplente, em Assembléia Geral do Condomínio (AGC).
O inadimplente moveu ação judicial (Apelação 516.142- 4/0-00) contestando a deliberação da AGC, mas não teve êxito. A Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo considerou as restrições procedentes.
O fato e suas repercussões são comentados pelo advogado Marcelo Manhães de Almeida, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB/SP), em artigo originalmente publicado no Diário das Leis – Imobiliário (DLI) n° 09/2009, seção Comentários e Doutrina.
A seguir, reprodução de trecho das considerações de Manhães, igualmente favoráveis às deliberações da AGC.
Os Condomínios, nos dias de hoje, tornaram-se verdadeiros clubes. Oferecem aos seus moradores uma infinidade de conveniências e lazer, como piscina, salões de jogos, salas de ginástica, sauna, spa, internet, churrasqueiras etc.
Não apenas a conservação, mas o uso desses equipamentos gera despesas que todos pagam. Nada justifica que o inadimplente continue a deles usufruir, sem a respectiva contribuição.
Vale ressalvar que não estamos tratando aqui de restringir o uso de equipamentos que podemos chamar de "essenciais", como, por exemplo, os elevadores, áreas de circulação, vagas de garagem (quando integrantes das áreas comuns), mas sim, dos equipamentos não essenciais na rotina condominial.
O Egrégio Tribunal entendeu que a Assembléia Geral, órgão soberano do Condomínio, pode decidir pela restrição do uso de tais equipamentos comuns, na medida em que não se mostra justo o condômino inadimplente utilizar os equipamentos custeados pelos demais condôminos, que pagam em dia suas cotas condominiais.
Essa decisão do Tribunal Paulista prestigia o adimplente; muda o foco da atenção (...) para aquele que honra as obrigações (...) assumidas, ainda que enfrentando, na grande maioria das vezes, muitas dificuldades.
Se o Código Civil, em minha opinião, errou ao fixar a multa moratória de 2%, que deveria ser uma multa diária de 0,33% até o limite de 10%, o Legislativo Paulista acertou com a Lei 13.160/08, que trata do protesto das despesas condominiais, assim como acertou o Tribunal, ao ratificar a aplicabilidade da mencionada sanção.
A legalidade de penalidades não previstas no Código Civil - No artigo, Manhães comenta ainda que as conseqüências previstas no Código Civil (pagamento de juros de mora; multa de 2% sobre o débito; e, por decisão dos demais, multa por falta grave e reiterada) não eliminam outras penalidades. A seguir, trecho do artigo em que o advogado justifica a colocação.
Outras penalidades podem ser ajustadas nas Convenções de Condomínio e aplicadas pelo síndico, após prévia aprovação da Assembléia Geral. É o que expressamente autoriza o inciso IV do artigo 1.334 do Código Civil, quando dispõe que as convenções de condomínio determinarão ‘as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores’.
Nesse cenário, enxergamos a viabilidade legal de se estabelecer, em convenção de condomínio, a pena de restrição de uso de área e equipamentos comuns para aqueles que infringirem dispositivos, (...) dentre eles, a reiterada falta de pagamento das despesas condominiais.
Entendo, pois, que havendo previsão, ainda que genérica, na Convenção de Condomínio, tratando da aplicação de uma pena de restrição de uso de áreas comuns ou equipamentos de lazer de propriedade condominial, poderá a Assembléia Geral do Condomínio deliberar (...) a mencionada restrição.
Além de presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/SP, o advogado Marcelo Manhães de Almeida é vice-presidente da Mesa de Debates de Direito Imobiliário (MDDI); membro do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (Conpresp); e membro do Instituto dos Advogados de São Paulo (Iasp).
